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法拍屋 菜鳥OWL的更新筆記

作為一個只是想買便宜房子作為養老居所的自住人;筆記的重點在於流程&關鍵詞語,以及收集到的實際購買經驗文。

某次,我跟媽咪在樓下的公園聊天,遇見了對面鄰居,在一次噓寒問暖的聊天中,知道她這間房子是 幾乎半價購買的法拍屋,就留給我很深的印象。

法拍屋,呵呵,我家就曾經有經驗“被法拍” ,那時我年紀才剛剛走入可以打工的年紀,家中就發生這樣的情況,現在想起來~只覺得那時每天都過的好沈重啊!

法拍!買屋!突然心中有一些想法…想買養老的房子!

原來想再跟鄰居姊姊請教指點,但我實在太少待在台灣了,每次回台遇到的機會為0(真的很少看到她!);又因為之前有看過一間預售屋(真的是意外之舉啊!)看過建案的材料後,哇~真的會心動(有一些吸引人的設計),但價格方面就是高出市價很多的Feeling…

不如研究看看法拍屋吧!

因此,我就上網G了一番法拍屋,先是知道了要買法拍屋,不是準備好資料,時間到了投標就可以的事。有幾個條件必須了解:

  • 要有足夠的錢(在投標當天就需繳交法拍屋底價的2成保證金,並在7天內繳足另外8成尾款)
  • 看懂法拍公告(雖薄薄兩三頁,但要懂一些詞語跟流程)
  • 最好有法拍物件資訊的一手訊息(這房是不是凶屋/鬼屋/海砂屋,就是要清楚知道是啥原因被法拍的?)
  • 有足夠的時間(親自處理)

這些眉眉角角的引起了我的興趣了~所以,我開始假設,我要買!

首先先圈地選址的開始看法拍物件的資料,看不懂的詞語,就查清楚來,也利用Google Map 看建築外觀,然後利用朋友房仲的身分旁敲側擊(只有簡單的片面資料啦!沒有去打擾人家的。)觀察研究最終拍定價格,再上網爬相關的文章。

集結了這段時間的筆記,作為階段性的封存~ OWL要先去忙別的事情了!

題外話:

我不知道哪次了,爬文的時候:明明標題寫 網紅買法拍屋,結果點進去看~一直看寫的內容,完全沒有網紅購買法拍屋經驗的內容,我又像鬼遭迷一樣再看了一次內容,全文大概只有3段話跟法拍屋有關係,重點是她爸爸買,不是她;後面的內容跟鬼打牆一樣不對題(還真的跟好兄弟有關係),這SEO做的太強了吧!哇哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈(我實在太好奇,默默抓了html碼下來,好好研究一番。)

第一步,需求量化

  1. 抓出能夠負擔的預算
  2. 明確想要的「居住區」和「房屋類型」
  3. 定A/B方案,再一個備選方案吧(來亂的)

第二步,收集資料

  • 尋找適合的法拍物件
    法拍屋查詢: 由債權人向法院申請拍賣債務人之不動產。」
    金拍屋查詢: 法院委託「台灣金融資產服務有限公司」(簡稱台灣金服)辦理拍賣。 」
    「銀拍屋查詢:各大銀行資訊欄;債權銀行自行由法院承買所購得之不動產,債權銀行可自行處份。 」

第三步,注意!法拍公告內的文字

  • 法拍屋的拍次:法拍有一拍、二拍、三拍、(應買)、四拍(特別拍)。
  • 細看法院公告內,查看被法拍的理由。
  • 點交與不點交:參考資料,建議個人買家,還是點交物
  • 禁止處份:得標人標到法拍屋後,法院雖然會提供權利移轉證書,但是得標人須向法院請求解除禁止處分,通常需耗時3~6個月才能塗銷,在此之前,得標人無法拿到權狀去貸款,又受限於法拍屋需在7天內繳足價金,因此若買下「禁止處分」的法拍屋,需備齊大量現金。

第四步,實際行動

  • 實際勘查法拍屋座落的周遭環境(屋內格局/建材及設備/有無車位/有無租賃/被占用/)
  • 查一下賣屋網,調查一下這個物件的市價(附近同類型房子),是否值得購買!
  • 另外,可以再細看一下,有沒有出售法拍物件的刊登,若是屋主刊登,我想可以直接跟屋主談的;如果聯繫不到屋主或其他情況,就抓時間準備進場投標了。

第五步,投標前準備—

投標前,還是積極的跟屋主取得聯繫,保持著善意談好價格,對屋主是一種解脫,對購買者是一種心安。

需要準備的資料:

身分證、印章、標單、保證金現金或銀行本票。

關於保證金:

法拍屋的保證金額多為法拍物件底價的20%。
保證金在一定金額內(高雄地院要求5萬以下、臺北地院要求1萬元以下),可使用千元大鈔,若超過,則須使用本票。
法院過去只接受台灣銀行的銀行本票(簡稱「台支」),現以放寬到財政部核准的金融業者發行的本票(簡稱「本支」)。

銀行本票要怎麼開?

範例的銀行本票

到銀行開立保證金銀行本票時,告訴銀行服務人員,請他開立銀行的本票,

他就會拿單子給你,告訴你在哪邊簽名、金額,抬頭,是否要背書轉讓!開立完成,會跟你收一筆50-200元的開立手續費(依照不同銀行而定)

開立時注意點:

  • 第一點:請開銀行「本票」。
  • 第二點:開立抬頭
    a.抬頭打上”某某地方法院全名” 例如:台灣桃園地方法院 台灣士林地方法院
    b.或是自己姓名
  • 第三點:背書轉讓
    開立各法院的全名時有沒有『禁止背書轉讓』都是可以的;但開立自己姓名時請不要『禁止背書轉讓』。
  • 第四點:開立抬頭是自己,投標前請記得在後面背書簽名

最後安全提醒,因為支票沒有蓋背書轉讓,等於現金沒有寫上名字一樣,所以請務必小心保管。

”標單” 是什麼,投標書要怎麼寫?!

如果是第一次寫,可以花點時間親自到法院,找服務人員購買投標書(大家都說10元),帶著已列印要投標的法拍屋資料,對應一些物件資料 對抄填上,不懂還可以問服務人員。

投標書範例

最重要的「願出價額」,此欄通常會留到最後一刻才填寫。

關於「願出價額」的備註:

若拍賣物件為2筆以上(稱之併付拍賣),某投標者分別寫300、500萬元,但總金額寫錯為900萬元,若得標將支付900萬元;但若為300、500萬元,但總價寫成700萬元,就算以700萬元得標,仍須支付800萬元,投標前應再次確認,每筆細項金額相加是否等於總金額。

哈!也因為沒有實際經驗,所以進入投標室後續,我也只能簡單整理投標流程,若以後有經驗再開新篇分享吧。

第六步,進入投標室的流程—

  1. 寫好投標單與放入保證金票據
  2. 開標前30分鐘放入票匭
  3. 書記官分類標單並按金額高低排序
  4. 法官唱標
  5. 沒有得標者領回保證金票據
  6. 得標者領取尾款單據
  7. 拍定人持單據繳款並交給書記官

其他

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